Assurer un local commercial en location : les obligations du bailleur et du locataire

Qui doit assurer un local commercial loué ?

Bailleur et locataire assurent chacun une partie du risque : le bailleur couvre le bâtiment et sa responsabilité de propriétaire, le locataire couvre son activité, ses biens et les dommages qu'il peut causer au local. Il n'y a donc pas un seul « assureur du local », mais deux périmètres complémentaires qui doivent s'emboîter sans se chevaucher ni laisser de vide.

La logique est la même que pour un logement loué, à une différence majeure : pour l'habitation, la loi impose au locataire de s'assurer, tandis que pour un local commercial, aucune disposition légale générale ne l'exige. Ce sont les clauses du bail qui fixent les obligations de chacun. Autant dire que le contrat de bail et le contrat d'assurance doivent être lus ensemble, jamais séparément.

L'assurance d'un local commercial est-elle obligatoire ?

En septembre 2026, aucune obligation légale générale n'impose d'assurer un local commercial, ni au bailleur ni au locataire. Contrairement à la location d'habitation, le Code n'oblige pas le preneur commercial à souscrire une assurance : l'obligation naît du bail, pas de la loi.

En pratique, la quasi-totalité des baux commerciaux imposent au locataire d'assurer le local et son activité, et de produire chaque année une attestation. Le bail peut même prévoir une clause résolutoire : faute d'assurance, le bailleur peut engager la résiliation. L'obligation est donc bien réelle — simplement, elle est contractuelle et non légale. De son côté, le bailleur n'est pas tenu de s'assurer, mais il a tout intérêt à couvrir l'immeuble : c'est son patrimoine qui est en jeu.

Ce que le bailleur a intérêt à assurer

Le bailleur couvre le bâti : les murs, la structure, la toiture, les parties qui composent l'immeuble et lui restent quand le locataire s'en va. C'est le cœur de son patrimoine, et c'est aussi ce que personne d'autre n'assurera à sa place.

Son contrat, souvent une assurance de propriétaire non occupant (PNO) adaptée au commercial, prend en charge les dommages à l'immeuble (incendie, dégât des eaux, événements climatiques) et sa responsabilité civile de propriétaire — par exemple si un défaut du bâtiment cause un dommage à un tiers. Cette responsabilité découle directement de ses obligations : l'article 1719 du Code civil met à sa charge la délivrance d'un local conforme à son usage et son entretien pendant toute la durée du bail.

La PNO du bailleur devient décisive dans deux cas : quand le local est vacant entre deux locataires, et quand le locataire en place n'est pas (ou plus) assuré. Dans ces situations, c'est la seule couverture qui protège l'immeuble.

Ce que le locataire doit assurer

Le locataire assure trois choses : ses propres biens, sa responsabilité d'exploitant, et les dommages qu'il peut causer au local qu'il occupe. Ce dernier point, appelé « risques locatifs », est le plus souvent oublié alors qu'il est le plus engageant.

• Ses biens : mobilier, matériel, outillage, stock, marchandises et surtout les aménagements et embellissements qu'il a financés (cloisons, vitrine, agencement du point de vente).
• Sa responsabilité civile d'exploitation : les dommages causés aux clients, aux voisins ou aux tiers du fait de son activité dans le local.
• Les risques locatifs : les dommages qu'il cause au local lui-même (incendie, dégât des eaux) et dont il répond vis-à-vis du bailleur.

À cela s'ajoute, selon l'activité, la garantie perte d'exploitation, qui compense la baisse de chiffre d'affaires si un sinistre interrompt le commerce. Ces garanties sont généralement réunies dans une multirisque professionnelle, le contrat socle de l'entreprise qui occupe des locaux.

Les risques locatifs : pourquoi le locataire répond des dommages au local

La garantie des risques locatifs couvre les dommages que le locataire cause au local loué et dont il est légalement responsable envers le bailleur. Elle existe parce que la loi fait peser sur le preneur une présomption de responsabilité, notamment en cas d'incendie.

L'article 1733 du Code civil prévoit en effet que le locataire répond de l'incendie du local, sauf s'il prouve que le feu est dû à un cas fortuit, à la force majeure, à un vice de construction, ou qu'il a été communiqué par un bâtiment voisin. Autrement dit, après un incendie, c'est au locataire de démontrer qu'il n'y est pour rien : sans assurance des risques locatifs, il supporte seul le coût de la remise en état du local.

Qui assure quoi : le tableau de répartition

Le bailleur couvre le bâti et l'immeuble, le locataire couvre son activité, ses biens et les dommages qu'il peut causer au local. Voici la répartition la plus courante, étant entendu que le bail peut la déplacer d'un cran — par exemple en mettant certaines réparations ou l'assurance de l'immeuble à la charge du preneur.

Cette grille est un point de départ, pas une règle figée : chaque bail peut la nuancer. D'où l'importance de confronter le bail et le contrat d'assurance ligne à ligne, pour vérifier que tout ce qui doit être couvert l'est, par l'un ou par l'autre.

L'assurance dans les charges du bail : l'inventaire de la loi Pinel

Quand le bailleur refacture au locataire la prime d'assurance de l'immeuble, cette charge doit obligatoirement figurer à l'inventaire des charges annexé au bail. Faute d'y être inscrite, elle ne peut pas être récupérée auprès du preneur.

La loi Pinel du 18 juin 2014, applicable depuis septembre 2014, a encadré cette répartition. Selon l'article L.145-40-2 du Code de commerce, tout contrat de location comporte « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail », avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Comme le rappelle service-public, cet inventaire a un caractère limitatif : une catégorie de charge non mentionnée ne peut pas être mise à la charge du locataire.

Concrètement, si vous êtes locataire, vérifiez que l'assurance de l'immeuble refacturée apparaît bien à l'inventaire : dans le cas contraire, vous payez une charge qui ne vous est pas opposable. Et si vous êtes bailleur, l'oubli d'une ligne à l'inventaire vous prive du droit de la récupérer.

La clause de renonciation à recours : éviter les recours croisés

La clause de renonciation à recours est un engagement, inscrit au bail, par lequel bailleur et locataire renoncent à se retourner l'un contre l'autre (et contre leurs assureurs respectifs) après un sinistre. Elle évite les actions croisées qui paralysent l'indemnisation.

Son intérêt est pratique : après un incendie ou un dégât des eaux, plutôt que l'assureur du bailleur ne se retourne contre le locataire (et inversement), chacun indemnise son assuré et renonce au recours. Encore faut-il que les deux contrats d'assurance « acceptent » cette renonciation : une clause présente au bail mais non répercutée dans la police d'assurance perd une partie de son effet. C'est un point à faire vérifier à la souscription, des deux côtés.

Le local commercial vacant : l'angle mort entre deux baux

Un local commercial vacant n'est couvert par aucun locataire : c'est au bailleur de l'assurer, via sa PNO, le temps qu'un nouveau preneur s'installe. C'est la période la plus souvent négligée, et pourtant la plus exposée.

Entre le départ d'un locataire et l'arrivée du suivant, l'assurance du preneur sortant a cessé et celle du preneur entrant n'a pas commencé. Si un dégât des eaux ou un incendie survient pendant cette fenêtre, seule l'assurance de l'immeuble du bailleur peut jouer. Un local inoccupé présente d'ailleurs des risques spécifiques — intrusion, dégradations, fuite non détectée — que l'assureur peut encadrer par des conditions particulières.

Pour le bailleur, maintenir une couverture de l'immeuble en continu, y compris pendant les vacances locatives, n'est donc pas une option de confort : c'est ce qui évite de supporter seul un sinistre survenu au mauvais moment.

Faut-il une perte d'exploitation quand on loue son local ?

Pour le locataire exploitant, la perte d'exploitation est souvent la garantie la plus utile, car un sinistre dans le local peut arrêter l'activité pendant des semaines alors que les charges continuent de courir. Le loyer, les salaires et les échéances ne s'interrompent pas parce que le commerce est fermé.

Cette garantie compense la baisse de marge brute le temps de la reprise. Son dimensionnement se raisonne à partir de votre comptabilité et de votre temps réel de redémarrage, comme nous le détaillons dans notre article sur l'assurance perte d'exploitation. Attention aussi à déclarer correctement la valeur de vos biens et aménagements : une sous-évaluation expose à la règle proportionnelle de capitaux, qui réduit l'indemnité en cas de sinistre.

La responsabilité civile liée à l'exploitation, elle, ne doit pas être confondue avec la responsabilité civile professionnelle : la distinction est détaillée dans notre comparatif RC exploitation, RC pro, RC produits. Dans un local commercial, c'est la RC exploitation qui couvre, par exemple, le client qui glisse dans votre boutique.

Pourquoi passer par un courtier pour assurer un local commercial loué

Un courtier lit le bail et l'assurance ensemble, pour que votre couverture colle exactement aux obligations que le contrat vous impose — ni trou, ni doublon. C'est tout l'intérêt d'un regard indépendant quand deux contrats, celui du bailleur et celui du locataire, doivent s'articuler.

Courtier immatriculé à l'ORIAS, Assurez-moi met les compagnies en concurrence pour trouver la couverture adaptée à votre situation, que vous soyez bailleur ou locataire. Nous vérifions la cohérence entre le bail, la clause de renonciation à recours et votre police, et nous calibrons les garanties avec vous. La recherche de contrats est gratuite ; nous représentons vos intérêts, pas ceux d'un assureur. Pour en parler, demandez à être rappelé.