Assurance et squat : votre logement est-il couvert ?

Squat, occupation illicite : de quoi parle-t-on exactement ?

Un squat est l'occupation d'un logement sans droit ni titre, par une personne qui n'a jamais été autorisée à y entrer. C'est ce qui le distingue d'un locataire défaillant : le squatteur n'a jamais signé de bail, tandis qu'un locataire en impayé occupe légalement les lieux avant de cesser de payer. Cette différence de statut commande tout le reste : les recours, les délais et l'assurance mobilisable ne sont pas les mêmes.

Le terme juridique est l'occupation illicite. Il recouvre deux situations : l'intrusion dans un domicile — une résidence, principale ou secondaire, meublée et habitée ou non — et l'occupation d'un local vacant qui ne constitue le domicile de personne, par exemple un bien en attente de location ou de vente. Cette distinction est décisive, car elle détermine la procédure d'évacuation ouverte au propriétaire.

Votre assurance couvre-t-elle un squat ?

En règle générale, non. La plupart des contrats d'assurance ne couvrent pas l'occupation illicite d'un logement. Les assureurs considèrent que le squat relève d'un défaut de surveillance ou de sécurisation du bien, et non d'un événement accidentel et soudain comme un incendie, une tempête ou une fuite d'eau — les risques que garantit habituellement un contrat.

Il n'existe d'ailleurs pas d'« assurance anti-squat » à proprement parler sur le marché. La protection du propriétaire se construit en combinant des garanties qui, prises isolément, peuvent intervenir sur un volet précis : la protection juridique pour financer la procédure, parfois une garantie dégradations pour la remise en état. Tout dépend du contrat et de ses exclusions, qu'il faut lire ligne à ligne.

Pourquoi la PNO exclut le plus souvent l'occupation illicite

L'assurance propriétaire non occupant protège votre bien loué contre les dommages accidentels, pas contre le fait qu'il soit occupé sans droit. La quasi-totalité des contrats PNO comportent une clause excluant expressément les pertes ou dommages résultant de l'occupation illicite du logement. L'occupation elle-même — la privation de jouissance, l'impossibilité de relouer — n'est donc pas indemnisée.

La PNO garde tout son sens pour ce qu'elle sait faire : couvrir un incendie, un dégât des eaux, un événement climatique, votre responsabilité de propriétaire, et les périodes de vacance entre deux locataires. Mais elle n'a pas vocation à réparer les conséquences d'un squat. Selon les contrats, une garantie dégradations peut prendre en charge certains dégâts matériels laissés par les occupants ; cette prise en charge reste toutefois l'exception, encadrée par des conditions strictes.

Protection juridique : la garantie qui finance la procédure

La garantie protection juridique est celle qui peut réellement vous aider face à un squat. Selon les contrats, elle prend en charge les frais de la procédure d'expulsion : honoraires d'avocat, frais de commissaire de justice, coût des constats et des actes. Elle vous accompagne dans les démarches, là où la garantie dommages, elle, ne joue pas.

Cette garantie est parfois incluse dans une PNO complète, parfois proposée en option, parfois portée par un contrat distinct. Ses plafonds de prise en charge et ses délais d'attente varient fortement d'une compagnie à l'autre. C'est précisément le genre de garantie qu'il faut vérifier avant le sinistre, pas au moment où le problème survient : une fois le squat installé, il est trop tard pour souscrire une protection efficace sur cet événement.

Squat ou loyer impayé : deux situations, deux protections

Un squat et un loyer impayé n'appellent ni la même assurance, ni la même procédure. Le loyer impayé concerne un locataire en place, lié par un bail, qui cesse de régler son loyer. Le squat concerne une personne entrée sans droit, sans aucun contrat. Cette différence explique pourquoi une même assurance ne peut pas couvrir les deux.

La garantie loyers impayés (GLI) ne couvre pas le squat, et c'est logique : elle assure le risque qu'un locataire dûment sélectionné cesse de payer, sur la base du bail signé. Sans bail, sans locataire, la GLI n'a rien à garantir. Elle indemnise les loyers d'un occupant légitime devenu défaillant, prend en charge les procédures et, souvent, certaines dégradations imputables à ce locataire — un mécanisme que nous détaillons dans notre article sur la procédure d'impayé avec une GLI.

Retenez la ligne de partage : face à un occupant qui a un bail, on parle d'impayé et la GLI peut jouer ; face à un occupant sans titre, on parle de squat et c'est la voie pénale et la protection juridique qui prennent le relais.

Tableau : quelle protection selon la situation

Le tableau ci-dessous croise chaque situation que peut rencontrer un bailleur avec l'assurance ou le dispositif réellement mobilisable. Il fait apparaître la place — limitée — de l'assurance en cas d'occupation illicite, et le rôle central de la procédure.

Ce que risque un squatteur depuis la loi du 27 juillet 2023

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, les peines encourues par les squatteurs ont été fortement relevées. Le texte a durci les sanctions existantes et créé de nouvelles infractions pour couvrir les logements qui ne sont pas le domicile de leur propriétaire.

• Squat du domicile d'autrui (introduction et maintien par manœuvres, menaces ou contrainte) : 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, selon l'article 226-4 du code pénal.
• Occupation frauduleuse d'un local d'habitation ou à usage économique autre que le domicile : 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende, selon l'article 315-1 du code pénal.

Ce durcissement change la donne pour les propriétaires : il crédibilise la voie pénale et accélère, dans plusieurs cas, la sortie du squatteur. Vous pouvez consulter le texte de la loi sur Légifrance et la synthèse de l'ANIL sur l'occupation illicite, qui détaille les infractions et les procédures.

Faire évacuer : la procédure administrative express

Quand le logement squatté est un domicile, une procédure administrative permet de faire évacuer sans passer par un long procès. Le propriétaire (ou le locataire) dépose plainte, fait constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, un maire ou un commissaire de justice, puis demande au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux.

Le préfet dispose de 48 heures pour statuer sur la demande. S'il accepte, les occupants reçoivent une mise en demeure avec un délai minimum de 24 heures pour partir ; passé ce délai, l'évacuation forcée peut être organisée. Cette voie, prévue par la loi du 5 mars 2007, vise le domicile — résidence principale ou secondaire — qu'il soit ou non habité au moment des faits.

Quand il faut passer par le juge

Lorsque la voie administrative n'est pas ouverte, l'expulsion passe par le juge. C'est fréquemment le cas d'un bien d'investissement vacant, occupé illégalement mais qui n'était le domicile de personne. Le propriétaire saisit alors le tribunal pour obtenir une décision d'expulsion, exécutée ensuite par un commissaire de justice.

Un point joue en faveur du propriétaire : les personnes entrées dans le logement par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ne bénéficient pas de la protection de la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Le juge peut ordonner leur expulsion sans le délai qui s'appliquerait à un locataire. C'est ici que la garantie protection juridique de votre contrat prend toute sa valeur, en finançant une procédure qui, sans elle, resterait à votre charge.

Les bons réflexes du propriétaire face à un squat

Face à un squat, la rapidité et la preuve sont vos meilleures alliées : plus vous agissez tôt et documentez la situation, plus les recours sont efficaces. Les premières heures comptent, notamment pour la voie express.

• Ne tentez jamais d'expulser vous-même les occupants : vous vous exposeriez à des poursuites. L'expulsion par la force est réservée aux autorités.
• Faites constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, un maire ou un commissaire de justice : ce constat date et prouve la situation.
• Déposez plainte sans tarder : c'est le point de départ obligatoire de la procédure administrative comme de la voie pénale.
• Rassemblez vos preuves de propriété et d'occupation antérieure (titre, factures, photos, contrat d'énergie) pour établir que le logement est le vôtre.
• Prévenez votre assureur et activez, si vous en disposez, la garantie protection juridique pour être accompagné dans les démarches.

Ces réflexes prolongent la logique que nous décrivons pour les angles morts de la couverture d'un bailleur dans « l'assurance du locataire ne vous protège pas » : entre les contrats, il reste des situations où seul le propriétaire, bien préparé, peut se protéger.

Pourquoi passer par un courtier

Parce que la protection contre le squat ne tient pas à un contrat miracle, mais à la bonne combinaison de garanties, vérifiée avant le sinistre. Un courtier lit les exclusions de votre PNO, contrôle la présence et les plafonds d'une protection juridique, et articule le tout avec votre garantie loyers impayés pour ne laisser aucun angle mort entre ces protections. Il part de votre situation réelle de bailleur et met les compagnies en concurrence sur le bon périmètre.

Chez Assurez-moi, la recherche de contrats est gratuite : nous sommes rémunérés par les commissions des compagnies. Pour faire le point sur votre couverture de propriétaire et sécuriser vos biens loués, demandez à être rappelé.