Catastrophe naturelle et logement loué : l'indemnisation du propriétaire bailleur

La garantie catastrophe naturelle couvre-t-elle un bien mis en location ?

Oui, un bien loué est couvert, car la garantie catastrophe naturelle est automatiquement incluse dans tout contrat de dommages aux biens. En application de l'article L. 125-1 du Code des assurances, elle ne peut pas être souscrite seule ni refusée par l'assureur dès lors que vous détenez une assurance dommages : elle s'ajoute d'office à votre assurance propriétaire non occupant, à la multirisque habitation du locataire et à la multirisque de l'immeuble en copropriété.

Pour un propriétaire bailleur, la garantie qui porte le bâtiment est votre assurance propriétaire non occupant (PNO). C'est elle qui indemnise les dommages subis par les murs, la toiture, les installations : le locataire, lui, n'assure que son mobilier et sa responsabilité. Si le logement fait partie d'une copropriété, la multirisque immeuble du syndicat couvre en plus la structure et les parties communes.

Qu'est-ce qu'une catastrophe naturelle reconnue et l'arrêté interministériel ?

Une catastrophe naturelle est un événement dont l'intensité anormale d'un agent naturel — crue, sécheresse, mouvement de terrain, coulée de boue — est officiellement reconnue par un arrêté interministériel publié au Journal officiel. Sans cet arrêté, la garantie catastrophe naturelle ne se déclenche pas, même si les dégâts sont réels et importants.

La reconnaissance passe par la commune : le maire dépose une demande auprès de la préfecture, qui l'instruit avant une décision interministérielle. C'est pourquoi deux voisins d'une même rue peuvent connaître des sorts différents si l'un dépend d'une commune reconnue et l'autre non. Vous pouvez suivre l'état des reconnaissances et l'exposition de votre bien aux aléas sur le portail public Géorisques.

Cette étape administrative explique un décalage fréquent : les dommages surviennent un jour, mais l'arrêté peut n'être publié que des semaines ou des mois plus tard. Votre délai pour déclarer, lui, ne court qu'à partir de cette publication.

Qui déclare le sinistre : le locataire ou le propriétaire bailleur ?

Chacun déclare à son propre assureur ce qui relève de sa couverture : le locataire déclare ses biens mobiliers et son éventuel préjudice, vous déclarez les dommages au bâtiment à l'assureur de votre PNO. Il n'y a pas un déclarant unique pour tout le logement ; il y a autant de déclarations que de contrats concernés.

Cette répartition suit la logique de l'assurance immobilière : le locataire répond de ce qu'il occupe et possède, le bailleur répond du bien lui-même. Nous détaillons ces frontières, souvent mal comprises, dans notre article sur les cas où l'assurance du locataire ne protège pas le propriétaire. En pratique, prévenez votre locataire dès l'événement pour qu'il déclare de son côté, et documentez vos propres dommages sans attendre l'arrêté.

• Le locataire déclare à son assurance habitation : mobilier, électroménager, préjudices personnels.
• Le bailleur déclare à sa PNO : murs, toiture, sols, installations fixes, embellissements du logement.
• En copropriété, le syndic déclare à l'assurance de l'immeuble les dommages aux parties communes et à la structure.
• Chaque déclarant conserve photos, factures et devis pour appuyer l'évaluation des dommages.

Quel délai pour déclarer un sinistre catastrophe naturelle ?

Vous disposez de 30 jours au maximum pour déclarer le sinistre à votre assureur, à compter de la publication de l'arrêté interministériel au Journal officiel. Ce délai est fixé par l'article L. 125-2 du Code des assurances ; il a été porté de 10 jours à trente jours par la réforme du régime, en vigueur depuis janvier 2023.

Une fois votre déclaration reçue, l'assureur dispose d'un mois pour vous informer des modalités de mise en jeu de la garantie et, s'il l'estime nécessaire, pour missionner un expert. Par prudence, n'attendez pas l'arrêté pour signaler les dégâts à votre assureur : une déclaration précoce sécurise vos preuves et accélère l'expertise, quitte à la confirmer formellement une fois la commune reconnue.

Quelle franchise reste à votre charge en catastrophe naturelle ?

En catastrophe naturelle, une franchise légale reste à votre charge et ne peut pas être rachetée par une clause du contrat. Pour les biens à usage d'habitation et non professionnels, elle est de 380 € par sinistre ; elle grimpe à 1 520 € pour les dommages causés par des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces montants sont fixés par l'article A. 125-6 du Code des assurances.

Cette franchise est une particularité forte du régime : contrairement aux franchises habituelles, elle est imposée par la réglementation et identique d'un assureur à l'autre. Un contrat ne peut donc pas promettre « zéro franchise » sur une catastrophe naturelle. Pour un bailleur détenant plusieurs lots, elle s'applique en principe par bien et par événement, ce qui peut peser lorsqu'un même sinistre touche tout un immeuble.

La distinction habitation / sécheresse n'est pas anodine : c'est souvent la sécheresse, avec sa franchise plus élevée, qui touche les maisons individuelles louées via les fissures. Vérifiez donc, avant tout sinistre, à quel usage votre bien est rattaché dans le contrat.

La sécheresse et les fissures (RGA) sont-elles couvertes ?

Les fissures dues à la sécheresse sont couvertes par la garantie catastrophe naturelle, à condition que la commune soit reconnue en état de catastrophe naturelle pour l'épisode concerné. Le phénomène, appelé retrait-gonflement des argiles (RGA), fait gonfler puis se rétracter les sols argileux au gré des saisons, ce qui déstabilise les fondations et fissure les murs des maisons.

C'est l'un des sinistres les plus délicats pour un bailleur, car il est progressif et difficile à dater. L'indemnisation suppose de démontrer le lien entre les fissures et l'épisode de sécheresse reconnu, ce qui passe souvent par une expertise géotechnique. La franchise applicable est alors celle de 1 520 €, plus élevée que la franchise habitation classique.

Que couvre la garantie et qu'est-ce qui reste exclu ?

La garantie catastrophe naturelle indemnise les dommages matériels directs subis par les biens assurés au titre de votre contrat, dans la limite de leurs conditions. Concrètement, si votre PNO couvre le bâtiment, la garantie répare les atteintes au bâtiment ; ce qui n'est pas assuré au contrat de base n'est pas davantage couvert en catastrophe naturelle.

Certains postes échappent souvent à la prise en charge ou dépendent d'options : les aménagements extérieurs comme les clôtures, terrasses, murets ou plantations ne sont pas toujours garantis. Les frais annexes — relogement, honoraires d'expert d'assuré, pertes indirectes — suivent les règles de votre contrat, et non une grille uniforme. La lecture des conditions particulières reste donc décisive, comme pour tout sinistre.

• Couvert : dommages matériels directs au bâtiment assuré (murs, toiture, planchers, installations fixes).
• Selon le contrat : embellissements, aménagements extérieurs, frais de démolition et de déblai.
• Souvent exclu ou en option : clôtures, terrasses, piscines, plantations, terrains non bâtis.
• Encadré par la loi : la franchise légale, non rachetable, et le délai de déclaration de 30 jours.

La perte de loyers est-elle indemnisée pour le bailleur ?

La perte de loyers n'est indemnisée que si votre contrat comporte une garantie « perte de loyers » ou « perte d'usage », car elle ne fait pas partie du socle imposé par le régime catastrophe naturelle. Cette garantie, fréquente dans les PNO complètes, prend en charge les loyers que vous ne percevez plus pendant que le logement, rendu inhabitable par le sinistre, est en travaux.

Pour un investisseur, c'est une garantie loin d'être secondaire : un logement inhabitable après une inondation peut rester vide plusieurs mois. Attention à ne pas la confondre avec la garantie loyers impayés, qui couvre le défaut de paiement d'un locataire en place, et non l'interruption de location après un sinistre. Les deux répondent à des risques distincts et se cumulent utilement dans le montage d'un bailleur.

Tableau : qui déclare, quelle assurance et quelle franchise selon la situation

Le déclarant, l'assurance mobilisée et la franchise dépendent de la nature du bien loué et de ce qui est endommagé. Le tableau ci-dessous croise ces situations pour une lecture rapide, à ajuster selon vos conditions particulières.

Comment se règle l'indemnisation en copropriété ?

En copropriété, l'indemnisation se partage entre l'assurance de l'immeuble et les assurances individuelles selon la frontière entre parties communes et parties privatives. Le syndicat des copropriétaires déclare, via le syndic, les dommages à la structure et aux parties communes ; vous déclarez à votre PNO les atteintes à votre lot.

Cette articulation est la même que pour un dégât des eaux, avec ses zones ambiguës : une fissure peut concerner à la fois un mur porteur commun et le second œuvre de votre lot. Nous détaillons cette répartition, élément par élément, dans nos articles sur qui assure les parties communes et privatives et sur la gestion d'un dégât des eaux entre deux appartements. En cas de doute, c'est le règlement de copropriété qui fixe la limite et sert de référence.

Le point de vigilance du bailleur : ne pas croire que l'assurance de l'immeuble couvre tout. Elle répond de la structure et des communs, pas de l'intérieur de votre logement ni de votre perte de loyers. C'est précisément ce que doit prendre en charge votre PNO.

La hausse de la surprime catastrophe naturelle change-t-elle votre couverture ?

La hausse de la surprime ne change ni vos garanties ni la franchise : elle augmente seulement la cotisation qui finance le régime. Depuis le 1er janvier 2025, le taux de la surprime catastrophe naturelle est passé de 12 % à 20 % de la cotisation dommages sur les contrats d'assurance de biens, en application de l'arrêté du 22 décembre 2023.

Cette surprime, prélevée sur chaque contrat de dommages aux biens, alimente le régime national d'indemnisation des catastrophes naturelles, dont la sinistralité s'est fortement alourdie. Pour un bailleur, cela se traduit par une PNO et une multirisque immeuble un peu plus chères, sans amélioration mécanique des garanties : d'où l'intérêt de vérifier que la hausse de prime correspond bien à une couverture à la hauteur, et non à une simple répercussion réglementaire sur un contrat resté médiocre.

Que faire si votre commune n'est pas reconnue en état de catastrophe naturelle ?

Si la commune n'est pas reconnue, la garantie catastrophe naturelle ne joue pas, mais d'autres garanties de votre contrat peuvent prendre le relais. Une tempête, la grêle ou le poids de la neige relèvent de la garantie « tempête, neige, grêle », distincte du régime catastrophe naturelle et généralement acquise sans arrêté. Un dégât des eaux ou un incendie déclenchés par l'événement relèvent, eux, de leurs garanties propres.

En cas de refus de reconnaissance de la commune, le maire peut déposer un recours, et la décision interministérielle peut être contestée. À votre échelle, faites le point avec votre assureur sur les garanties mobilisables hors régime catastrophe naturelle : selon l'origine des dommages, une part de l'indemnisation reste souvent possible.

Pourquoi passer par un courtier

Parce que la vraie couverture d'un bailleur face aux catastrophes naturelles ne se joue pas sur la garantie elle-même — imposée par la loi — mais sur ce que le contrat couvre autour : dommages au bâtiment, perte de loyers, aménagements extérieurs, franchises annexes, articulation avec l'assurance de l'immeuble. Un courtier part de votre situation réelle — un lot, un immeuble en SCI, une maison isolée en zone argileuse — et met les compagnies en concurrence sur le bon périmètre. Vous pouvez aussi consulter les textes de référence : l'article L. 125-2 du Code des assurances sur les délais et la fiche officielle sur l'indemnisation des catastrophes naturelles.

Chez Assurez-moi, la recherche de contrats est gratuite : nous sommes rémunérés par les commissions des compagnies. Pour vérifier que votre PNO ou votre multirisque immeuble protège vraiment votre bien loué en cas de catastrophe naturelle, et pour sécuriser aussi vos revenus locatifs, demandez à être rappelé.